2018年济南房地产市场在持续推进调控政策落实、强大市场管控的情况下,住宅市场过热、房价过快上涨势头得到有效遏制,房地产市场实现平稳回调。

土地市场降温明显

东部仍是主力成交区域

2018年受调控政策影响,土地市场出现明显降温趋势,市场预期走低,企业拿地愈加谨慎。截至2018年11月,全市共成交居住和商业用地128幅,9474亩,其中居住用地81幅,商业用地47幅。其中,溢价率超过50%的土地仅有3幅,有106幅土地为底价成交,占成交总量的83%；流拍土地14幅,较2017年出现了明显的降温趋势。

从土地成交的区域结构来看,章丘区和历城区是土地成交的主力区域,超过了全市土地成交总量的50%,槐荫、市中、长清土地成交规模较小,由此可见,未来2-3年内东部区域仍将是项目集中供应的热点区域。

住宅市场量跌价稳

去化周期回归合理区间

截至2018年11月底,济南市区新建商品住宅新增供应6.59万套,约840万㎡,成交6.43万套,约781.8万㎡,与2017年市场整体水平基本相当。新建商品住宅市场以6月底作为分水岭,上半年市场由于阶段性供应不足,“供不应求”的特征比较明显,但7月以来市场开始出现降温的现象。其中一个原因是由于多个新增项目、持销项目供应量持续增加,市场货量充足,供求矛盾得到一定程度的缓解,另一方面,预期走低,购房者观望情绪较为浓厚,暂停或暂缓了置业计划,加之一部分市场需求从2016年市场过热时的提前过度消耗到目前呈现疲态,也是市场走低的重要原因。

从新建商品住宅的区域结构来看,各个区域的发展较不均衡,历城区是绝对的主力成交区域。截至11月,历城区新增供应2.68万套,约342.1万㎡,占全市供应量的40.7%,成交2.93万套,约350.7万㎡,占全市成交量的44.9%；其他区域供求量相对比较均匀。近几年,历城区的房地产市场发展最为迅速,多个新兴片区集聚,如雪山片区、唐冶片区、新东站片区等,区域内在售项目多,产品类型丰富,从户型来看,还是以保障刚需、满足改善群体为主；产品形态从洋房到小高层、高层,基本可以实现全覆盖。

从济南新建商品住宅可售存量来看,库存量正在逐渐增加,去化周期回调趋势明显,基本回归可控的合理区间。截至11月底,济南市区新建商品住宅可售存量约665万㎡,去化周期约为8.8个月,可售存量较2017年末增加了约200万㎡,去化周期增加了3个月。

总体来看,限购政策实施近两年,市场过热现象得到有效抑制,销售价格企稳；供需矛盾得到一定程度缓解,供求结构得到进一步优化,市场逐渐趋于平稳。

(数据来源:济南市房地产业协会)