济南南部一楼盘售楼处,有购房者正在进行购房咨询。齐鲁晚报记者　王瑞超　摄

齐鲁晚报讯（记者 魏新丽）专家分析，度过相对平稳的2018年，2019年我省房地产市场将向更为稳健的方向迈进。国家层面明确了“以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”的整体要求。我省房地产市场预计在供求关系、房价等层面保持稳定，仍将继续保持调控政策的连续性、稳定性。

库存量逐渐增加

市场供应趋稳

2018年12月24日,全国住房和城乡建设工作会议对2019年的楼市提出了明确的要求,表示要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。业内人士分析,2019年,我省的房地产市场也仍将以“稳”为主。

首先,在库存量和供求关系上,将逐渐趋稳。以省内一重点城市为例,新建商品住宅市场以6月底作为分水岭,上半年市场由于阶段性供应不足,“供不应求”的特征比较明显,但2018年7月以来市场开始出现降温的现象,住宅市场进入了盘整阶段。

“多个新增项目、持销项目供应量持续增加,市场货量充足,供求矛盾得到一定程度的缓解,另一方面,预期走低,购房者观望情绪较为浓厚,暂停或暂缓了置业计划,加之一部分市场需求从2016年市场过热时的提前过度消耗到目前呈现疲态。”当地房地产业协会秘书长说。

从该市房协提供的数据来看,新建商品住宅可售存量正在增加,库存量正在逐渐增加,去化周期回调趋势明显,基本回归可控的合理区间。截至2018年11月底,该市市区新建商品住宅可售存量约665万㎡,去化周期约为8.8个月,可售存量较2017年末增加了约200万㎡,去化周期增加了3个月。

合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明认为,从数据调研看,供求关系上2019年济青等城市还有较大的潜在供应量。“虽然2018年三四季度土地出让有所收敛,但是供应量还保持正常的规模,特别是2019年六七月份,开发企业链条放松的时候,市场缺口不会有太大的波动。”他说。

目前属正常波动

房价将维持稳定

2018年全年房价基本趋于稳定。虽然下半年开发商增加了各种促销优惠措施,年底前有的项目又提出了涨价的呼声,但是业内看来,市场价格整体依然保持稳定。

今年下半年,楼市进入调整阶段。在持续的差别化调控政策之下,市场过热现象得到一定抑制,销售价格企稳；开发投资实现平稳增长；供需矛盾得到一定程度缓解,供求结构得到进一步优化,市场逐渐趋于平稳,且稳中向好。

许传明认为,2018年四季度到明年年中,是一个行业触底的过程,这个过程中,价格相对稳定。“元旦前后价格开始触底,春节之后到五月份,触底完成,开始走平。预计到夏天,成交环比会逐步增加。”许传明判断。

对此,上述房协秘书长也认为,从市场走势来看,预计2018年底到2019年上半年市场将会持续降温,随着后续供应项目集中入市,更多新开盘项目将采取以价换量的销售策略,市场竞争会更加激烈,房地产市场仍将保持降温态势。

不过,他也认为目前降温和降价的情况无需过分担心,这属于市场阶段性过热的正常回调,市场风险是可控的。

“市场处于盘整阶段并不意味着市场规模下滑或者价格大跌,这仅是市场正常的周期波动。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士分析。

维持楼市平稳发展

调控政策不会退出

2019年中央经济工作会议明确提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

近期,我国部分城市对此前的房地产调控政策做出微调,引发市场对楼市调控“放松”的猜测。此次住建部会议再次强调“稳房价”,也为新一年的调控政策定下基调。

济南城市建设部门相关负责人表示,2019年调控政策仍以“稳”为主。未来,济南还将继续严格执行“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化调控措施,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,防范化解房地产市场风险。

“由于供需矛盾仍然存在,区域的存量和去化周期分化明显,调控效果并不巩固,房价仍然存在波动和上行的可能性,所以短期内调控政策不会退出市场。”孙大海表示。　

因此,2019年限购松绑的可能性不大,依然要执行。虽然当前市场处于相对稳定阶段,但相关部门依然在密切关注市场走势。一方面保证调控政策的稳定性、连续性,延续“限购、限贷、限价”的调控方式；另一方面要保护刚需和首次置业,以稳定市场规模。

住建部会议也强调明确:“继续保持调控政策的连续性、稳定性,加强房地产市场双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。”

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续保持调控政策的连续性、稳定性,严格执行“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化调控措施,探索并推进建立分类、精准的长效调控机制和“供需平衡、库存合理、价格平稳”的市场运行机制,保持房地产市场健康平稳发展是下一步的工作重点。