开业33天 158个房间全住满 济南长租公寓市场紧俏

   日期:2018-08-26     评论:    
核心提示:位于济南槐新街的一家长租公寓是在老机车厂办公楼的基础上改造而成。本报记者 张玉岩 摄住房租赁接棒成为房地产市场下一个转型

位于济南槐新街的一家长租公寓是在老机车厂办公楼的基础上改造而成。本报记者 张玉岩 摄

住房租赁接棒成为房地产市场下一个转型方向,近两年来似乎已经是共识。政府出台政策建立购租并举住房制度,鼓励住房租赁市场的发展。最近,长租公寓被推上了风口浪尖,爆仓、资本推动房租上涨成为关注焦点,而在济南,刚刚开始发展的长租公寓一房难求,有的品牌入住率高达99%。

齐鲁晚报 记者 张玉岩     

房租月均2239元 同比涨13.95%

尽管长租公寓推高房租价格成为争议焦点,但在业内看来,目前,济南的住房租赁市场,长租公寓大约也就有1万套左右,九成以上的租赁房源还是掌握在散户手中。这些体量还不足以推高房租。

根据中国房地产业协会发起建立的“中国房价行情平台”统计数据,济南的租房价格是28.76元/月/㎡,同比增长了13.95%,平均总价是2239元/月。

今年26岁的朱先生,在济南工作有六年时间了。六年里,搬家6次,房租虽然涨了,但是房间也变大了。2012年,朱先生在济南租一间面积只有十来平米的小卧室,当时每个月只要400元,还没有暖气。到2016年10月,朱先生在济南山大南路上租了一间20平米左右的房间,月租750元,加上水电费和宽带费,差不多也要840元。今年初,朱先生住房升级,在青后小区租了一间带阳台的主卧,每个月850元的租金。

“虽然我的房租都在涨,但是房子也不一样,对于我来说,没有感觉到房租的明显上涨。”朱先生说。

而对于中介,房租上涨的感觉也并不是十分明显。一家房产中介相关负责人介绍,济南的房租一直以来都是不温不火。拿鲁能领秀城来说,房租没有房价那么疯狂。一套90平方米两室两厅的房子,两年前以2300元的价格租给了一家小饭桌,这两年间并没有涨过房租。如今房主想要用2700元的价格再往外出租,最终却以2500元的价格成交。

“高房租现在是有价无市,房租高了只能空置,最后的成交价格并没有涨多少。”该负责人介绍。

在济南刚刚起步 出租率已高达99%

与普通住宅租赁市场有价无市相反,在济南刚刚起步长租公寓,有效入住率甚至达到了99%。

24日,在济南槐新街老机车厂附近的一家长租公寓7月15日刚刚开业,6月2日就开始对外开放并接受预约。开业之后,33天就实现满房。这家店158个房间都是23到35平米左右的小房间,按照房间面积和朝向的不同,月租金大概在1200元到1900元之间。店里还有两个保洁,两个管家。

店长介绍,租户年龄要求在18岁-35岁之间,大部分都是白领或者学生。有在和谐广场等附近写字楼的白领,甚至有在大观园、万达上班的。租户李女士在银行工作,入住泊寓机车厂店大概有半个月,房租1500元。

2015年,万科旗下的长租公寓品牌泊寓在济南启动,2016年第一家泊寓开店。去年10月的数据还是有6个投入运营项目,4个正在筹备,而现在,济南万科长租公寓业务的负责人孙漠林介绍,万科已经有9家门店投入使用,另外还有9家店正在筹备当中。有效出租率达到了98%到99%。

另外,龙湖的冠寓也已经进军济南租赁市场,代理公司世联行所持的红璞公寓,也是济南长租市场的一个成型品牌。

尚无标准参考 以集中式为主

说到底,长租公寓只是住房租赁市场的一部分,住房租赁市场上占到大多数的依然是中介和散户。济南市场上的长租公寓,占大头的还是开发商对现有的企业或个人房源进行租赁,然后改造成集中式公寓,再对外出租。

据介绍,目前万科租赁项目的房源有酒店、厂房、商场、办公楼等。机车厂店的就是原机车厂的办公楼改造,一共5层。改造主要涉及改建筑结构、水电、消防等。目前,在济南长租市场中,大多数都是改造自多种业态的集中式公寓。类似自如这样分散式的公寓,还尚未有大的开发商或者机构进行改造。

孙漠林介绍,实际上,在长租公寓改造上,无论是集中式还是分散式,目前国家都没有相应的标准出台。“万科目前也没有计划做分散式的公寓。”孙漠林说。目前,集中式公寓的改造,在消防、安全等方面的各项标准尚且可以参照酒店的标准,但是分散式公寓没有可以参照的范本。做分散式公寓,管理难度也更大。

而集中式公寓,就需要大空间开发,以便形成规模,因此房源的寻找比较困难。找房源的过程中,不仅要考虑到房屋产权性质,还要考虑到地段,辐射范围。

前期改造成本高 毛利润很低

“其实,长租公寓是个薄利行业,并不怎么赚钱。”孙漠林说。从入驻济南到现在,泊寓的租金涨幅每年不会超过5%,在有些区域,甚至低于周边租金涨幅的平均水平。

世联行山东区域董事副总经理聂非介绍,济南的长租公寓市场发展比较缓慢。一方面租金并不是很高;另一方面,济南的流动人口不算大。从市场供应来看,济南缺乏物业供应,而市场上所供应的物业也大多是老旧物业,租金差还不足以覆盖改造成本。

孙漠林也表示,万科目前所改造的物业大多是老旧物业,前期的改造成本较高,毛利润很低,差不多需要七八年才能收回成本。

尽管利润薄,但是不少开发商已经开始布局租赁市场。

目前,山东省已经出台了意见鼓励住房租赁市场发展,鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。但是具体到各个城市,仍还没有出台相应的政策给予补贴或者补助。

 
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