相比于前几年土地市场的火爆，2018年上半年全国热点地区的土地市场整体有所“降温”。回顾上半年我国土地市场，有的城市“热”、有的城市遇“冷”，可谓“冰火两重天”。

　　与前两年土地市场火热局面形成鲜明对比的是，2018年以来，全国热点地区的土地市场一改往日“喧嚣”，不仅成交更加分化，溢价率也在持续下降，且土地流标数量骤增。

　　据2018-2023年土地开发市场行情监测及投资可行性研究报告提供的数据显示，7月份，在其监测的全国300个城市中，土地出让金总额为3958亿元，同比增加9%。虽然共成交土地2087宗，环比增加5%，同比增加7%，但分化趋势愈加明显。即一线城市土地成交同比、环比均降，二线城市环比下降同比微涨，而三线城市则同比、环比均涨。

　　分析师在接受记者采访时表示，土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”，7月份土地市场呈现出一线冷、三线热的局面，无疑显示出房企未来对于不同城市“谨慎度”的高低。从一线城市来看，土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一方面是一线城市新房、二手房价格不断下探，导致房企对于未来预期变得更为谨慎;另一方面，则是受限价政策影响，房企获利空间收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。

　　值得关注的是，虽然土地成交金额持续上涨，但从2018年以来的情况看，土地市场流标数量却明显增多。

　　据统计数据显示，2018年前7个月，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高，而去年同期仅有4宗土地流标;二线城市土地流标共154宗，2017年同期为77宗;三线、四线城市土地流标合计达到629宗，而2017年同期为284宗。今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。

　　业内人士认为，土地流标增多、溢价率下行的原因可从两方面分析：一方面是土地出让价格在前期经过不断上涨，现已处于高位;另一方面，严苛的出让条件让开发企业望而却步。从房企角度而言，在房地产市场调控趋紧以及金融去杠杆的双重影响下，目前房企融资难度加大，融资成本上升，因此，房企在土地成交过程中会更加理性。

　　在业内人士看来，7月底政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨”，预计会成为下半年房企拿地的“紧箍咒”，即房企在考虑自身规模化发展的同时，将更加理性的判断未来拿地可能存在的风险。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三线、四线城市土地交易还将处于旺盛状态;但另一方面，受政策风向趋紧影响，预计未来土地市场溢价率走低以及土地流拍现象还会继续增多。

　　在去杠杆作用下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的态度也更趋保守

　　8月1日，易居房地产研究院发布的40城土地市场报告显示，7月份受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续4个月同比下跌。同时，6月份一二线城市土地出让面积环比跌幅较大，分别达到了25.2%和11.6%。

　　有关数据显示，今年前7个月，房地产企业前100强在三四线城市新增拿地面积占比达60%，比二线城市高出24个百分点。

　　这些迹象表明，全国土地市场冷热不均，热点地区土地市场有所降温，三四线城市热度上升，其原因是热点地区前期房价涨幅明显，各地陆续出台了多项房地产调控政策，这些政策对稳定预期起到了一定作用。

　　7月31日，中央政治局会议指出，坚决遏制房价上涨。要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这些遏制房价上涨的鲜明表态使得热点地区房价趋稳，地价自然热度下降。

　　而且，不少房地产调控政策着眼于土地环节，推出了在土地拍卖阶段“限房价、限地价、竞配套”等调控政策，这对房地产开发商要求颇多，降低了开发商在热点地区拿地热情。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，今年二季度，国内房地产市场出现差异化升温，也就是在调控总体从严的形势下，热点城市调控效果显著，其余部分城市热度则明显上升。

　　中国土地勘测规划院此前发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示，在20个热点城市中，半数城市住宅地价环比增速回落。同时，三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。今年以来，不少城市出台了人才引进政策，比如张家口、唐山、珠海等地区均出台奖励政策吸引落户人才。这些政策对非热点城市土地市场走高也有一定影响。

　　业内人士称，总体而言，近期土地市场区域特征更为显著，一二线城市热度下降;三线城市，尤其是东部热点地区附近三线城市土地市场更为活跃，这种结构性变化也带动了土地成交均价整体拉低。

　　与此同时，在去杠杆作用下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的态度也更趋保守。