2018年，房地产市场的情况似乎比四年前更为复杂。与2017年全国土地市场的火热相反，2018年1-7月全国流拍土地接近800宗。从5月开始，全国的土地市场几乎是“哀鸿遍野”，一些城市的土地市场几乎每逢拍卖就流拍，全年的流拍比例甚至超过三分之一。

　　8月份，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

　　此外，8月份，全国土地市场成交面积整体平稳，一线城市成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%;二线城市环比增长38.3%，同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比上涨63.1%。

　　值得一提的是，8月份，40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元，环比减少8.3%，同比增长6.9%。随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现出明显的降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

　　分城市来看，2018年前8个月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2216.2亿元、1087.2亿元、828.8亿元、822亿元和740.5亿元，这说明上述几个城市土地市场较为火热。杭州土地市场今年来持续火爆，5月份出让的百井坊地块以107亿元的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。不过，近期杭州土拍却不断遇冷，8月27日杭州集中出让主城区3宗宅地，分别以3%、2%、0溢价率成交，这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

　　从整体来看，除3月份较低之外，其他月份均有多宗土地流拍。6月份达到流拍高峰，当月流拍土地共132宗，其中一线城市流拍3宗，二线城市流拍29宗，三、四线城市流拍高达100宗，这与6月份推出的土地量比较大有关。7月份有所回落，8月份截至20日全国土地流拍51宗。

　　7月份以来，东部流拍土地共计57宗，中部流拍土地共计61宗，西部流拍土地共计40宗，东北部流拍土地仅有7宗。

　　东部及中部地区由于之前房价上涨过快，带动土拍价格上涨，而该地区也是调控政策最为严厉的地区，其中西安、长沙、太原等城市被住建部约谈，市场较冷下土地流拍较多。

　　数据认为，整体来看，今年土地流拍量增多，6月份达到高峰。7月份以来土地流拍现象持续出现，底价或低溢价成交土地频现。在政策调控、融资环境等因素的综合影响下，市场预期转变，房地产企业拿地更加谨慎和理性。预计下半年高价地，甚至“地王”现象会大大减少，部分区域还会出现流拍、流标的现象。业内人士表示，在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

　　房企资金链紧张的格局仍将持续。据研究数据分析，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　广东省统计局分析，今年上半年广东房地产企业资金压力加大，资金回流速度延缓，全省延期网签备案商品房屋达5万多套。2015-2016年房地产企业大量发行的5-7年期债券，2019年以后集中到期，房地产企业债务到期兑付压力将逐渐加大。

　　在资金压力下，近期，阳光城开启了一轮“豪赌式”的融资手段。6月7日，阳光城公告称发行了10亿元2018年度第一期中期票据，利率为8%，而市场普遍利率为5.5%—7.5%。根据年报显示，截止到2017年末，阳光城共发行40亿永续债，接近10家A股房企发债总额419亿的1/10。

　　除了对外寻求资金之外，阳光城也对内开启了一场“自救”式的融资手段。目前，阳光城控股股东福建阳光集团持股比例达17.51%，其质押率达100%。而除了控股股东100%股权质押之外，其多个股东的股票质押率均达90%以上。据上交所8月30日信息显示，富力地产、合生创展发债申请均被终止，发债规模合计91亿元。

　　去年12月刚上市的福晟国际数据也不乐观。据福晟此前公开发行的2018年公司债券募集说明书显示，最近三年及一期，福晟集团经营活动产生的现金流量净额分别为-23.43亿元、3.22亿元、-42.18亿元和-28.02亿元，且最近一年及一期现金流量净额持续为负值。同时，最近三年及一期末，福晟集团有息负债金额分别为122.06亿元、110.93亿元、180.07亿元和220.21亿元，有息负债规模增幅较大。

　　业内人士预计，随着楼市的继续降温持续，在企业资金链紧张的情况下，土地流标可能继续增加。“现在土地价格是更便宜了，但是因为资金成本贵了，所以企业也没钱拿地了。”此外，部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。专家分析，如果各地的起拍价不大规模下调，估计流拍较普遍的情况会持续一年甚至更长。