所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

　　2018年前8月，房地产开发企业到位资金虽然突破10万亿元，但房地产信贷和外资融资渠道已凸显收紧趋势。国家统计局数据显示，1月至8月，房地产开发企业到位资金106682亿元。其中，国内贷款、利用外资和个人按揭贷款均同比下降。如国内贷款15783亿元，下降6.6%;个人按揭贷款15605亿元，下降1.0%;利用外资仅35亿元，大幅下降68.3%。

　　数据显示，在楼市调控持续加码和房地产开发贷款政策收紧的影响下，行业普遍面临融资难、土地获取难的问题，竞争日趋激烈。2018年房地产行业业绩进一步分化，在头部品牌房企业绩、土储双创新高的同时，多数中小企业却发展困难。行业并购频繁，市场资源向大型品牌房企集聚。

　　国家统计局数据显示，支撑房企资金主要靠开发商自筹、以及卖房的定金及预收款。其中，房企自筹资金34959亿元，增长11.2%;定金及预收款35447亿元，增长15.1%。

　　随着房企规模之争日益激烈以及市场集中度不断提升，行业长期规模化发展下存在的安全问题逐渐凸显。安全事故、房屋质量问题频发，企业负债高企、行业市盈率低等问题推高了行业风险。品牌房企将通过加速并购争夺资源，积极开拓多元业务发展;部分中小型房企则逐步缩减房产业务或加速转型。

　　数据报告认为，绝对的规模化增长模式将逐渐无法适应行业环境，有质量的、稳健增长越来越成为行业需要，更多品牌房企将谋求规模、速度与质量的平衡。未来，房企新的增长模式将逐渐转变，精细化、专业化、高质量的增长将成为新的增长模式。多元战略之下，行业转型明显，房企正面临从开发到运营和服务的角色之变。

　　“从房价指数数据看，8月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为1.5%，同比增幅为8.0%。而随着环比数据的扩大，同比数据此前持续收窄的态势不再，即同比增幅数据也开始扩大。”严跃进强调，近期环比和同比幅度都开始扩大，说明房价上涨的势头在增强。

　　“后期房价上涨的动力依旧较强。一些热点城市的房地产市场热度不减，这种态势也会促使近期各地继续出台政策，房地产调控加码的可能性很大。”严跃进表示，预计第四季度会有各类管控出现，即房价上涨态势保持，但是幅度或受限制。政策发力点会集中在对房屋交易秩序的管控，尤其是在房企、中介公司、租赁经营企业的管控方面;同时后续或在积极增加供地，在供地和拿地方面或会有新的鼓励性政策。

　　国信房地产分析认为，在调控持续保持高压的态势下，市场供求关系改善，预计未来房地产市场投资稳中有落，销售面积继续保持低速增长，房价将保持窄幅波动。与此同时，随着城镇住房存量的增加以及租购并举的政策引导，后期规范和促进租房市场健康发展的政策措施将会陆续出台。

　　今年以来，住建部多次约谈房市热点城市，近日又再次公布了一批专项行动中各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构，整治房地产市场乱象的力度不减。坚决遏制房价上涨和住建部的坚决问责将成为后期国内房价走向的风向标，也表达了政府调控楼市的决心和魄力。

　　此次北京出台的公积金贷款新政，也充分说明了房地产政策管控依然较为严厉，尤其是结合公积金贷款的实际情况，采取了相对收紧的政策内容。严跃进认为，这既符合公积金贷款的政策大思路，也符合房地产市场的管控内容。从现在的购房政策看，本身已经较紧。而现在公积金政策继续收紧，尤其是额度减少，对刚需购房者的压力较大，对房地产市场的影响偏利空。此外，这也与租售并举、大力鼓励房屋租赁市场的政策意图不谋而合。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐也持类似观点，他认为此次北京公积金新政的出台会进一步减弱需求。公积金贷款虽然额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻还贷压力。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者的购买力本就受制约。此次公积金政策调整不仅影响低总价的刚需市场，还会影响换房链条的中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场大概率会出现“降温”。