2018年下半年开始，房企将逐步迎来偿债高峰期。房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6个百分点，较去年同期上涨1.44个百分点，达到有据可查的2005年以来新高。

　　上半年房地产火爆程度超出预期，除了一线城市受到房地产调控，以及京郊部分三四线城市房价处于跌势之外。全国几乎所有的城市房价都出现了不同程度的上涨。特别是之前受冷落的三四线城市，房价更是一飞冲天。截止目前全国有200多个县级城市的房价都已经突破了9000元/平方米。

　　上半年房价涨势之所以超出预期，主要原因有三：首先，一二线城市受到房地产调控收紧的影响，大量的房企和炒房者都下沉到了三四五线城市炒房，现在就连五线城市房价都几乎翻了个倍。同时，由于房价上涨激发了当地民众的购房需求集中释放。各中小城市房价出现了罕见的大涨现象。

　　再者，本来二线城市由于去年房价上涨过快，受到了房地产调控影响。但为了让房地产持续繁荣，地方政府就想出了摇号购房、人才引进战略。本来受到限价政策的影响，二线城市的一二手房价出现倒挂现象，现在再要摇号购房，于是当地居民全线出击，排队遥号盛况空前。与此同时，人才引进战略也因为门槛较低，成为炒房者绕过限购令的空子，获得买房的资格。

　　最后，棚改货币化安置。发改委为了让地方政府更好的去库存，要求国开行通过PLS形式向地方政府放贷，由地方政府拿着贷款资金，发给棚改拆迁户。去年全国棚改货币化安置比例达到60%。

　　而到了今年像常州、沈阳、鄂尔多斯等高库存的地区货币化安置比例高达100%。这就意味着，棚改拆迁户拿了大量的资金去周边地区购置房产，于是乎当地房价发生了爆发性上涨。而地方政府则获得了当地高库存大幅下降的结果。

　　中小房企销售额增速加快。从8月单月环比增速来看，俊发单月环比大涨571.2%，融侨、正荣单月环比增长超100%，远洋、奥园、雅居乐、中铁单月环比增幅在50%-100%，金辉、新力、新城、滨江、世茂、华发、中海、福晟单月环比增速在30%-50%，融创、蓝光、金科、华夏幸福、建业、万达、金茂单月环比增速在20%以内，其余前50房企单月环比负增长。

　　从1-8月累计同比增速来看，金茂、建发累计同比增长超150%，奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超100%，滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超50%。

　　分析师认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现业绩增长乏力的现象，龙头房企增速放缓。由于2015年、2016年销售火爆，主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下，市场占有率进一步集中，中小房企只能选择做大规模。