今年前10个月，高价地频现成为土地拍卖市场的一个主要特征。统计显示，前10月全国合计已经出现213宗单宗地块超过10亿且溢价率超过100%的高价地块，而其中40%的高价地块被19家房企抢得。使得中小房企被逼至墙角。

　　业内人士分析指出，目前房企龙头和中小企业应对招式迥异。抗震力稍强的龙头大鳄将趁机加速侵吞中小房企，争夺行业资源；中小房企被逼至墙角，或被收购兼并，或干脆买壳转型奋力一搏。

　　激进房企资金链紧绷

　　“十一”期间，21个城市相继发布房地产调控政策。前期房价涨幅较大的北京、深圳以及部分二线城市调控力度居前，限贷、限购“组合拳”纷纷出手。

　　调控政策的出台令不少购房者出现观望心态，南京、武汉、北京、上海等城市的成交量出现明显下滑。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，2016年国庆长假7天，北京商品住宅（不含保障房与自住房，含商住）共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比9月的日均成交量减少了320套。同时，受二套非普通住宅首付大幅提升影响，北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。

　　Q房网新房事业部研究总监韦谢表示，各地调控政策密集出台释放了稳定市场预期、抑制投机性需求的信号，短期内热点城市楼市降温、成交量下滑是大概率事件，将对房企资金回笼造成一定冲击。

　　统计数据显示，今年以来，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，超过10亿元的地块高达405宗，溢价率超过100%的地王高达211宗，屡次刷新创造历史记录。

　　同创咨询研究总监张宏伟指出，按部分城市土地新政，有些地王需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间均遭到限制。去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，预计将很难通过房价上涨获得收益，拿地王的企业很有可能陷入困局。

　　9月初，监管部门人士在《证券经营机构公司债业务高级管理人员》培训会上强调，将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。此前，证监会在7月末举行的保荐机构专题培训会议上也指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。业内普遍认为，低评级私募债或将暂缓，监管正释放房企再融资全线收紧的信号。

　　中信证券研报认为，若房企发债标准收紧，受冲击最大的是此前激进拿地的中小型房企。融资渠道受到更严苛监管后，房企未来资金周转对房价增长高度依赖，而中小型房企大多缺乏一、二线城市楼盘控盘能力，激进拿地的中小型房企资金流将更加紧张，或令债务违约风险增大。

　　房企龙头将加紧并购步伐

　　今年以来，多家地产央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。中海与中信、五矿与中冶、保利与中航等央企均加强了地产业务方面的整合，加上此前招商局蛇口工业区控股股份有限公司合并招商地产 ，以及中交、鲁能启动地产板块整合，初步统计，在21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，至少10家已启动内外部重组或并购。

　　同时，资金雄厚的民营房企也抓紧时间“攻城略地”。近日，中国恒大公告，与深深房订立协议，后者拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权。牵手深深房之前，恒大先是举牌廊坊发展 ，后又宣布认购占 嘉凯城已发行股本总额约52.78%的股份，还斥巨资买入万科股票。据统计，恒大已在二级市场举牌10多家上市公司，且多为房地产上下游关联企业，至少包括5家房地产企业。

　　另一房企融创中国亦出手频频，先以137.88亿元购入联想控股旗下41家公司的相关股权及债权，涉及42个物业项目的权益；紧接着通过其附属公司聚金物业认购金科地产16.96%的股份，成为金科第二大股东。

　　业内人士指出，一方面，土地市场和地产债的泡沫远大于地产股可能存在的泡沫，从而挤压一些有产业背景的资金转而投资地产股；另一方面，大的房企能够享受较低的资金成本和多元化融资渠道，加上股权可质押，并购重组相较于买地更容易获得金融机构支持。综合上述两方面，高价地的获取者多是中小企业，对销售排名前列的房企来说“买地不如买地产股”，大型房企更倾向于通过兼并重组而非冒险拿地攫取行业资源，大型房企在现金流方面受本轮调控政策的冲击较小。

　　Q房网新房事业部研究总监韦谢也认为，大型房企亦会受到调控后成交量低迷影响，但其财务成本比较低、项目多，资金挪移的空间更大，经受得住市场低迷的考验。先不论央企国企，就上市房企而言，不仅可以享受较低的银行贷款利率，还可以通过企业债、公司债的渠道以年化3%-5%的低成本吸纳资金。市场冰冻时期，大型房企有更多手段过冬，中小房企却岌岌可危，此时正是资金雄厚的房企扩张吞并的绝佳时机，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，并购与“强强联合”将成为“新常态”。

　　分析人士指出，对于综合竞争实力较强的房企而言，当前正是逆势发展的机会，尤其是大型品牌房企将在楼市下半场继续“大鱼吃小鱼”，增强自身的规模化优势。

　　将出现集中“退房”潮

　　新一轮房地产调控下，此前激进拿地迅速扩张的中小房企面临诸多压力。

　　一方面，行业集聚特征加剧，中小房企生存空间受到挤压。根据中国指数研究院统计数据，从销售业绩分布来看，销售额超过百亿的房企分化明显，绿地、万科等7家千亿级企业销售规模继续扩大，而12家企业的销售规模在300亿元至1000亿元的企业，与千亿级企业之间拉开了较大的销售差距，100亿-300亿元的企业则多达61家，竞争异常激烈。

　　调控压力和房企再融资全线收紧，更令中小房企雪上加霜。一位券商机构的房地产分析师表示，调控政策出炉后，中小房企由于拿地能力、开发能力、融资能力等方面局限性，很可能无法实现成本覆盖，面临资金链断裂危机。未来将有更多中小房企被收购，房地产行业将呈现规模化聚集与并购频发的局面。

　　该分析师同时指出，不少跨界进入楼市的企业和中小房企将出现“集中退房”。此前跨界进入楼市的企业基本集中在家具家电、酒水饮料、部分生产制造等行业，与房地产有较强的相关性。通过进军房地产，这些公司可解决其主营产品销售问题。随着楼市调整期到来，跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面难以实现开发成本的降低，若无法及时化解危机，这部分企业将加速剥离房地产业务。

　　去年以来，房企跨界整合一直持续升温， 莱茵置业 、 华丽家族 、 东方银星等房地产公司均向体育、影视文化等领域转型，部分房企甚至通过借壳谋求转型。以蓝润资产为例，今年6月份， 运盛医疗发布公告称，九川集团拟以总价约8.4亿元向四川蓝润资产管理有限公司转让公司第一大股东之位。据了解，蓝润资产核心业务主要为房地产开发，经营范围包括商务服务业、物业管理、房地产中介服务、商品批发与零售。股份转让后，蓝润资产将借壳上市，进军医疗行业。

　　一位房产机构研究人员告诉中国证券报记者，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，从盈利能力和未来发展角度考虑，中小房企将逐渐甩卖一些流动性差的项目，并围绕着金融、医疗、体育等热点方向加快转型。更多相关房地产行业资讯请查阅由中国报告大厅发布的房地产行业市场调查分析报告。