随着中国楼市推出一波限购令和信贷收紧政策，地方楼市调控政策的持续加码，导致一二线城市房产交易量明显下降，但这些措施对房价的全面影响还有待观察，并且各个城市情况差异较大。值得注意的是，尽管重点城市新房和二手房成交量持续下滑，部分地区成交价格也出现了下滑。但重点城市的土地市场却呈现出“冰火两重天”的火热景象。

　　一二线城市成交量下滑

　　数据显示，10月调控以来，一二线城市楼市明显降温，三线城市稳定增长，城市分化显著，调控政策取得一定预期成效。

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  　　中原地产研究院数据显示，11月第4周，各地新房成交量下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。从中原监测的40个城市数据看，上周新建住宅成交面积环比下降10%。其中，一线、二线城市分别下降7%、14%，三四线城市微升1%。在调控整体收紧后的两个月内，新房成交呈现出逐周走低之势。11月前四周，全国40城市新房合计成交量较10月同期下降约两成，且各线城市均现回落。二手房市场成交量也逐步走低，11月第4周中原监测的21个城市二手住宅成交面积环比下降5%，且持续四周成交量环比下滑。11月前四周的二手房合计成交量较10月同期下降约5%。其中，苏州、上海的降幅已达三成左右。

  　　值得注意的是，在北京、上海、深圳的新政中，均大幅调高了二套房尤其是非普住宅的标准，由于三地非普标准仍沿用数年前的价格，最高价格已经显著低于目前的成交价，因此调高二套非普首付，预计对改善性需求产生较大影响。上海在恢复“认房又认贷”后，还提高了非普二套房的首付至70%。同策咨询数据显示，按照上海现有普通住宅的标准及2016年1-11月交易价格来看，目前上海内环内和中外环间仅有1%的住宅属于普通住宅，外环外仅有19%符合普通住宅。若2017年普通住宅和非普通住宅标准不调整，绝大多数的改善型住宅均属于非普通住宅，可能伤及改善型需求。

  　　土地市场仍然火热

  　　尽管重点城市新房和二手房成交量持续下滑，部分地区成交价格也出现了下滑。但重点城市的土地市场却呈现出“冰火两重天”的火热景象。房企争相在一二线重点城市大举增加土地储备。多地根据土地市场做出了多种调整和限制，仍然难以动摇房企积极储备土地的决心。

  　　近期，广州、福州、武汉、长沙等地土地市场拍卖吸引了多家房企，“限地价、竞配建”的出让方式并未抑制房企在上述热点城市的抢地热情。福州上周共计成交9宗含住用地，出让金超过117亿元。其中，8宗地块均触及50%的溢价率上限，转为竞争配建面积。

  　　同时，房价水平长期低于其他一线城市的广州，上周土地市场也集中爆发，共计14宗含住用地成交，出让金超过280亿元。其中，13宗地块达到45%的溢价率上限。上周成交地块中，多宗创下单价历史新高，其中4宗含住宅用地在剔除配建后的楼面地价超过4万元/平方米，竞得者包括保利、中冶、龙湖、首开。

  　　房地产行业分析及市场研究报告分析，调控收紧使得市场趋冷，但由于前期房企业绩普遍表现良好，并手握大量现金，同时经过前三季度的去库存后需要补充土地。本轮量价增长相对理性的一批热点城市，成为房企关注的热点地区。

  　　预测：2017年中国楼市将迎短期调整

  　　据日前中国社科院发布的《中国住房发展报告（2016-2017）——楼市调控：踏平坎坷成大道》预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降。其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。

  　　报告建议，为避免楼市调整过犹不及给金融稳定与经济增长带来压力，首先要密切监测调控效果，做好后续补调准备；还要完善“分城施策”，建立“协同作战”机制；调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。

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